Dahoam
Neues von der Else Kling

Ein eigenes Bad ist keine Luxussanierung

Arme Mieter gegen böse Vermieter. Super Geschichte, läuft in München. Drohende Luxussanierung. Noch bessere Geschichte. Aber erzählen wir die Geschichte doch mal anders.

Es gibt ein völlig marodes Haus, von denen es übrigens in München noch viele gibt, bei dem die notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen seit Jahrzehnten unterblieben. Ich mein: Gemeinschaftsklo, kein eigenes Bad. Das ist seit den 60er Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr Standard. Aber machen wir uns nichts vor, davon gibt es noch diverse Häuser in München. Und seit etwa 20 bis 30 Jahren sterben eben jene Vermieter, die sich nie drum gekümmert haben, weg. Die haben sich aber weder um ihre Häuser groß gekümmert, noch um die Erbfolge. Das waren oft einfache Leut, die unten ihre Werkstatt drin hatten oder ihren Laden, die das so schon von der Generation davor übernommen hatten. Ein Mietshaus in München zu haben, war lange Zeit nichts besonderes. Das hat dem Bäcker gehört, der seinen Laden da hatte. Dem Schreiner mit seiner Werkstatt. Und einen Generationswechsel ging das gut.

Und jetzt, vielmehr seit Jahrzehnten, haben wir den zweiten. Und es gehört viel dazu, das dann erhalten und auf neuesten Stand - am besten noch sozialverträglich - bringen zu wollen. Da hast in der Regel noch eine Erbschaftsgemeinschaft, in der es reicht, wenn auch nur einer ausscheert und sich auszahlen lassen möchte - dann ist es eh vorbei. Aber gehen wir mal vom Idealfall aus: die Erben wollen erhalten. Sogar nach der Erbschaftssteuer - die sie im übrigen nur bezahlen können, wenn sie selbst vermögend sind oder darauf setzen, dass das Ganze ein Ding ist für ihre Kinder oder Enkelgeneration. Und dann kommt das Gutachten, die Sanierungskosten betreffend. - Da sagt fast jeder: Nein. Plus der Ärger mit den Mietern und den Medien? Nein. Nein. Nein.

Das ist hart für die Mieter. Heute noch viel mehr als vor 20 Jahren. Aber sind wir doch mal ehrlich: Können wir alle nachvollziehen, oder? Mir hat mehr als ein Nochnicht-aber-Nachfolge-Eigentümer gesagt: Ich werde mir das nicht zahlen können. Andere leben mit einem Berg Schulden obwohl sie eigentlich vermögend wären. Es gehört viel dazu, das dann durchzuziehen. Es gehört auch ein Generationendenken dazu, strategisches Denken, ein guter Berater in steuerlichen Fragen. Ich verstehe jeden, der davor kapituliert.

Und jetzt - sehr unpopulär: ich halte tatsächlich die Umwandlung für die beste aller Lösungen. Nach weiträumigen Erhaltungssatzungsgebieten augeschlossen. Aber ist es soviel besser einen Miethai auf die Mieter loszulassen? - Achtung: wir haben hier eine zum Teil rückblickende Darstellung

Das Problem sind ja die Geier, die bei allen jetzt möglichenVarianten lauern.

Bei einer Umwandlung mit Vorkaufsrecht haben die, die wohnen eine Möglichkeit, dort wohnen zu bleiben. Ansonsten kommt ein Investor, investiert, setzt die Mieten hoch und schaut nach zehn Jahren, ob all die Mieterhöhungen was gebracht haben und sich das Investment lohnt. Wenn nicht, stoßen wir es ab. Nach zehn Jahren kein Problem. Dann fällt ja auch die Spekulationssteuer weg. Und dann kann immer noch umgewandelt werden - nur die ursprünglichen Mieter und potentiellen Käufer werden sich das nicht mehr leisten können.

Das Geierproblem lauert aber zugegebenermaßen auch bei einer Umwandlung. Die, die sowohl Mieter wie auch Einzelkäufer übers Ohr hauen. Weil, liebe ungläubigen Leser, gearscht sind tatsächlich beide. Und deswegen haben auch (in diesem Fall zu Recht) zu wenig Mieter vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Eigentlich geht es darum, diese Geier einzudämmen. Das sind die, die in dem Umwandlungsprozess fünf mal völlig legal ihre Form und ihren Namen ändern bis sie für nichts mehr haftbar gemacht werden können. Aber das machen sie auch, wenn sie das ganze Objekt behalten und dann nach zehn Jahren steueroptimiert es weiterverscherbeln. Dann haben weder Mieter noch potentielle, da will ich wohnen Neu-Eigentümer eine Chance.

Das Problem liegt in der Struktur. Der Eigennutzer einer Wohnung ist nicht - und darf es nicht sein - das Problem. Eigentlich sind Eigenutzer gut: sie sagen nicht "leck mich irgendwo, interessiert mich nicht". Und eigentlich ist so ein Einzelvermieter, mit dem man reden kann, wahrscheinlich auch nicht das verkehrteste. Gut, der beste aller Vermieter ist sicherlich der gute alte Eigentümer, dem ein ganzes Haus gehört. Aber die wie gesagt, sterben weg. Und wenn sie nicht verantwortungsvoll zur rechten Zeit mit ihrem Eigentum umgegangen sind (was nicht immer im Sinn des aktuellen Mieters gewesen wäre und wäre, sondern zukunftsplanerisch) und steueroptimiert für die Erbengeneration, dann bleibt nur der Verkauf. Das Thema ist in München noch lange nicht durch.

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